现在要想买新房的话，大部分都是期房，期房在签订购房合同后不能够直接入住，还要等一段时间，而期房最大的风险也就在此。如果遭遇到房产开发商资金链断裂，意味着其在建的楼盘很可能面临“烂尾”的窘境。那么，在楼盘烂尾以后，能不能停止偿还银行的按揭贷款?
网友询问：
【资料图】
买房子遇到烂尾楼，业主们能否停交房贷，等房屋交付时进行还款？
江苏诚鑫律师事务所周忠彬律师解答：
烂尾楼，顾名思义，它的意思是指已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。
业主与开发商签订的房屋买卖合同和业主与银行签订的贷款合同是两个相互独立的合同，两者之间不受影响，所以业主因为购买的房屋成了烂尾楼而停止偿还银行贷款会影响个人的信用记录，但是业主有权解除与银行的贷款合同。
如果开发商停止动工的话，或者是开发商停止建设，该房产楼盘的话是属于违约行为，业主可以直接向法院提起诉讼，要求开发商根据业主的还款金额以及实际损失金额来进行偿还，如果开发商拒绝进行偿还的话，可以要求强制执行。
江苏诚鑫律师事务所周忠彬律师解析：
类似于购买者集体向开发商和银行发出的这种《停贷告知书》，不仅可能达不到停止还贷、减少损失的目的，反而可能会让购房者陷入违约的不利境地。
《停贷告知书》仅是购房者单方面的意思表示，未经银行同意，在法律上并不会发生可以停止还贷的法律效力。
购房者与银行签署的贷款合同，在没有被解除之前，仍是一份合法有效且对购房者具有法律约束力的合同，这就意味着贷款合同约定的还贷义务并未中止或者消灭，购房者仍需履行还贷义务。
尽管民法典规定了“不安抗辩权”，应当先履行债务的当事人在有确切证据证明对方当事人存在“经营状况严重恶化”、“转移财产、抽逃资金，以逃避债务”、“丧失商业信誉”以及“有丧失或可能丧失履行债务能力的其他情形”的情况下，可以中止履行合同，但合同具有相对性，就购房者和银行之间的贷款合同而言，银行本身并不存在购房者可以中止履行贷款合同的法定情形，所以，购房者对银行并不能行使“不安抗辩权”。
虽然购房者停止还贷，系开发商违约所导致，但是，根据民法典第593条之规定，在购房者因开发商原因而停止还贷并对银行产生违约时，违约责任还是须由购房者向银行承担。
《民法典》第五百九十三条，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当依法向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定处理。
周忠彬律师提示：
司法解释的规定，以及最高人民法院的判例等，如果购房者对购房合同以及贷款合同的解除不具有过错，也即购房合同以及贷款合同的解除是因为开发商违约所导致，那么在贷款合同解除后，对于剩余贷款的本金和利息，由开发商负责偿还给银行，购房者不再负有还款责任。
根据最高人民法院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
第二十条，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
第二十一条，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
周忠彬律师简介
二十余年律师经验，在千亿房企中梁集团担任过法务总监，对房地产投资、开发、销售、交付及运营方面均有丰富经验。兼有二级建造师、证券及基金从业资格，为地产私募基金及股权投资基金提供过全流程服务。
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