现代社会中，建筑物不断向多层或高层发展，一般消费者只能购买其中的一部分，如此一来就产生了一栋不可分割的建筑物的不同部分为多人所有，不同民事主体就其购买的房屋享有单独的所有权， 即建筑物区分所有权。其来源于传统所有权但权利范围又有所扩张，是一种在现代城市化进程中产生的新型的复合民事权利。
(资料图)
法妞网友咨询：
建筑物区分所有权专有部分和共有部分的判断标准是怎样的？
刘福胜律师解答：
建筑物区分所有权制度，是一物一权基本原则或物的一部分不能成为独立权利客体一般原则的例外，是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权，对建筑物共有部位所享有的共用权，以及因区分所有权人之间的共同关系所生的成员权的总称。
专有权客体范围的界定，关系到相邻所有权人行使、使用、修缮等权利范围，同时间接影响到为了考虑建筑物的整体安全而禁止相关对建筑物整体结构产生安全影响的活动。业主共有权不是传统民法上的单一所有权形式，而是一种特殊的所有权，即建筑物区分所有权。建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施以及物业服务用房所有权属于业主共同享有，如何处分和使用这些共有部分和共有设施应由全体业主决定。
刘福胜律师补充：
关于“能够登记”是否为专有部分的条件，从现有资料来看，多数观点认为它不是专有部分的要件。构造上的独立性和使用上的独立性是专有部分的物理要件，而能够登记则是专有部分的法律要件。露台要成为专有部分的组成部分，必须具备以下条件：（1）符合规划。（2）物理上专属于特定房屋。（3）销售合同有约定。
关于法定共有部分。法律、行政法规明确规定属于业主共有的部分，我们称之为法定共有部分。下列部分属于法定共有部分：（1）建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外；（2）建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；（3）建筑区划内的其他公共场所、公用设施；（4）物业房屋用房；（5）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；（6）电梯、水箱。法律没有规定，合同也没有约定，而且一般也不具备登记条件，但从其属性上天然属于共有的部分，包括建筑物的基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间等。法定共有部分、天然共有部分外，其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施，就属于约定共有部分。因共有部分很难通过列举的方法予以穷尽，按照“非特定权利人所有即为业主共有”的思路。
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