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《民法典》中涉及“买卖不破租赁”规则的法律规定主要是第405条和第725条，第405条处理的是抵押权与租赁权之间的关系，第725条处理的是所有权与租赁权之间的关系，较之原有法律条文（物权法第190条、合同法第229条）均有具体变化。
法妞网友咨询：
民法典对“买卖不破租赁”规则是如何规定的？
张磊律师解答：
如果原出租人没有将租赁物所有权变动的事实通知承租人，承租人向原出租人支付的租金效力及于受让人。民法典第725条体现了租赁权的物权化，体现在承租人依据租赁合同占有租赁物期限内，承租人对租赁物的占有使用可以对抗第三人，即使是租赁物所有权人或享有其他物权的人也不例外。当出租人在租赁合同有效期内将租赁物卖给第三人，租赁合同对买受人继续有效，承租人与受让人之间无需另行签订租赁合同，受让人要受该租赁合同的约束。
民法典在融资租赁、买卖合同中标的物所有权保留等商事活动中引入了登记制度，未经登记，不得对抗善意第三人。上述规定要求进行登记的交易主体都是商人，商人从事商事交易要遵守商事规则，理当承担相应的商业风险。但如果在“买卖不破租赁”规则中也引入登记，可能会造成过重负担，而且现阶段我国绝大部分房屋租赁都没有进行备案登记，导致这些承租人不再受“买卖不破租赁”规则的保护，进而引发一系列社会问题。
张磊律师补充：
民法典第725条明确规定“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，进一步明确了“占有”租赁物是对抗所有权的前提。比较一下物权法第190条与民法典第405条可见，条文由“订立抵押合同前”修改为“抵押权设立前”，使得在确定抵押权和租赁关系的先后顺序时更为严格，既避免引发道德风险，也更加符合法理。
承租人占有租赁物不一定就是租赁物变动的公示方法，抵押人在设立抵押时应当将已经设立租赁权的事实告知抵押权人，因抵押人未尽告知义务而导致的抵押物价值贬损的损失，抵押权人可以向抵押人主张。但在抵押物拍卖、变卖时，其上有权利负担这一事实受让人往往是明知的，受让人明知物上有权利瑕疵仍然从事交易，应当自担风险，不得请求承担权利瑕疵担保责任。况且物上存在权利瑕疵也会影响抵押物的价值，受让人可能会以较低的价格受让抵押物，因而价格的贬损对其来说不能算是损失，故其不能向抵押人主张损失。
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