商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付购房款的行为，买受人买到的也就是人们通常所说“期房”。该种方式基本已成为新建楼盘普遍采取的销售模式。而然，在部分火热的地段，有不少消费者发现自己中意的期房都早已销售一空，听从了房产中介的劝说后，从其他购房者处受让了期房，但事后发现在房管部门根本不能作备案登记，最终让自己陷入了困境。
法妞网友咨询：
预售商品房再转的条件是什么？
(资料图片)
陆晓仁律师解答：
预售商品房的转让可以认定为一种合同转让行为，分为债权的转让和债权债务的概括转让两种情况，第一种已付清全款，完全履行了所负义务，那么这种合同转让就是对债权的转让。按照《合同法》第79条的规定：“债权人可以将合同权利全部或部分转让给第三人”以及第80条：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”说明只要履行了通知义务，新老债权人都没有异议，那么债权不必经债务人同意就可以转让。第二种情况是购房人只支付了部分款项，那么他对预售商品房的转让属于债权债务概括转让。依《合同法》第84条：“债务人将合同义务全部或部分转让给第三人的，应当经过债权人同意”。否则对开发商不发生法律效力。
陆晓仁律师补充：
根据我国《城市房地产管理法》第45条规定，商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。虽然本法没有明确规定可否转让，但从立法本意不难看出，答案是肯定的，也就是说可以转让，只是如何转让授权给国务院，由国务院具体制定转让办法。在我国的司法实践中，对预售商品房的再行转让的合法性，予以了肯定。预售合同转让的条件如下：
(1)依照法律、法规等规定，允许预售的商品房转让的可以转让;不允许转让的不得转让。
(2)转让人必须持有经过登记备案的商品房预售合同和转让合同才能成为转让人，未登记备案的预售商品房不得转让。
(3)预售商品房转让的标的物必须是尚未竣工的、正在建设中的预售商品房，如果转让的标的物已经竣工验收，预购方已经实际取得预售商品房产权后，将商品房再转让给他人，不是预售商品房转让，应按商品房买卖关系处理，同时预售商品房转让行为必须是行为人真实意思表示，否则转让行为无效。
(4)商品房的预售合同必须合法有效，才允许预售商品房转让，否则预售商品房转让无效。
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